3 月 24 日，旭辉控股于线上召开 2021 年度业绩发布会。面对媒体，旭辉控股董事局主席林中不再谈及销售目标，而是强调 " 回归本质 "，关注权益销售额的 " 含金量 "，关注经营效率。
不能忽视的是，旭辉 2021 年财务指标数据亮眼，核心利润值却连续下滑，进入全新的 2022 年，旭辉将走出舒适区，进入挑战区。同时，减慢的扩土储节奏与合作开发的潜在风险，对旭辉未来的增长也将是一大考验。
从 300 亿到 500 亿，再到千亿，旭辉仅用了三年。迈入千亿阵营后，旭辉仍保持规模高增长，2018 年到 2020 年，旭辉分别完成 1520 亿元、2006 亿元和 2310 亿元的销售业绩，分别按年增长 46%、32% 和 15%。
2020 年的业绩发布会上，林中对外透露，旭辉 2021 年销售目标 2650 亿元，同比增长 15%。在疫情之下仍喊出 " 双位数 "，彼时旭辉颇具底气。然而现实很骨感，2021 年旭辉仅完成销售业绩 2473 亿元，同比增长 7.1%，" 黑马 " 也开始失速。
" 保持五年内复合增长率≥ 40%，向三千亿销售规模、百亿利润的目标进军。" 三千亿销售目标成为 " 昨日黄花 "，24 日面对媒体的提问，林中绝口不提销售目标，其回应称，要保持权益销售额的稳定，未来要大幅提高权益销售额的比重，关注权益销售额的 " 含金量 "，关注经营效率。
2021 年财报中，旭辉并未公布权益销售金额，不过从土地权益占比也能了解个大概。
2021 年，旭辉收购 66 个新项目的权益，收购土地的总规划建筑面积约 1170 万平方米，其中旭辉权益应占土地面积 600 万平方米，权益占比为 51.3%。时间往前推，2016 年到 2020 年，旭辉新增土储的权益占比分别为 53.8%、41.7%、57.3%、65.1% 和 66.4%。
2019 年和 2020 年，旭辉新增土储的权益占比提升很大，2021 年又再次回归 51.3%，林中提及的提高权益销售额比重，目前还不能说是稳步增长。
另一方面，旭辉的扩充土储节奏也开始减慢。截至 2021 年末，旭辉总土地建筑面积 5250 万平方米，其权益应占土地面积为 2840 万平方米，权益比例只有 54.1%。与去年同期相比，旭辉的总土储和新增权益土储皆有所下滑。要知道，2020 年旭辉拿地花了 555 亿元，2021 年仅花费了 394 亿元。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，扩储节奏收缩也存在结构调整的考虑，一二线城市进驻成本高，三四线城市基本 " 看衰 "。而且去年下半年，房企拿地都不太积极，尤其是民营企业。
合作开发的 AB 面
房地产早期规模为王，激进扩张也意味着高负债、高杠杆，短期业绩快速增长的 " 黑马 " 房企要么大量举债，要么就选择 " 合作共赢 "。从权益占比来看，旭辉的快速扩张离不开合作开发。
地产分析师严跃进表示，合作开发是房地产行业一种全新模式，尤其是经历疫情洗礼后，合作共赢的核心在于风险共担。但不得不注意的是，随着并表少数股东权益占比的增加，合作开发会侵蚀掉公司的利润空间。
记者注意到，从各项利润构成来看，2021 年旭辉的公司股东应占利润为 76.13 亿元，同比下降 5.2%；另外，永续债 " 吃掉 "1.19 亿元，少数股东拿走了 45.95 亿元，同比增长 26.46%。与去年同期相比，股东应占利润与少数股东利润呈现一个 " 此消彼长 " 的状态。
2020 年，旭辉控股的少数股东权益为 440.54 亿元，而 2021 年便大幅增至 634.85 亿元，同比增长 30.6%，占到权益总额的 59.11%。
据 choice 数据显示，2016 年旭辉的少数股东权益为 23.03 亿元，占到权益总额的 13.33%，此后一路走高，2020 年少数股东权益为 440.54 亿元，超过了母公司股东权益。
近日，瑞银的一份报告也直指旭辉因合作项目过多，所存在的风险。瑞银预期，如果合作方违约，项目公司将遇到抽贷和销售难的问题，旭辉也将受到波及。在报告发出后的第二天，旭辉股价跌幅一度超 50%。
城门失火，殃及池鱼。合作开发看似 " 保守 " 稳妥，但前提是风险共担。
对此，旭辉第一时间也给予回应，表示公司已于去年启动风险合作方分类管理，项目层面的现金流管控和股权层面的归边，对出险公司项目已基本完成谈判，如北京花样年项目，及时退出规避风险，盘活资金。
在 24 日的业绩会上，旭辉控股执行董事兼 CEO 林峰也特意留出充足的时间，再次回复了关于合作开发的问题。林峰指出，旭辉一直对合作方是分类管理，战略合作方占了合作比例的 35%，主要是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等长远的、资信比较好的机构。第二类是长期合作方，占比大概是 56%；第三类是一般的合作方，就是项目合作的，占比 9%。
他同时表示，目前一共有 21 个项目的合作伙伴出现了 " 爆雷 " 的情况，但是这 21 个项目中已经是尾盘、没有融资需求的项目有 14 个，也就是说只有 7 个还在开发过程当中。" 去年所有的项目都是封闭管理的，这 7 个项目哪怕合作方出了风险，在项目运营层面还是基本正常的，所以整体来说，对旭辉的合作项目并不会有太大的影响。"
毛利率预计 2022、2023 年恢复增长
2021 年，旭辉实现营业收入 1078 亿元，较去年增长 50.2%；毛利约 207.97 亿元，同比增长 33.2%；毛利率及核心净利润率分别为 19.3% 及 6.8%；核心平均股本回报率为 18.7%。
回款方面，2021 年旭辉实现销售回款 2403 亿元，同比增长 20%；签约回款率超 95%，保持行业高位。
截至 2021 年 12 月 31 日，旭辉在手现金 467 亿元，现金流较为充裕；净负债率为 62.8%，较 2020 年下降 1.2 个百分点；加权平均债务成本 5%，较 2020 年末进一步下降 0.4 个百分点。
据旭辉管理层在会上介绍，2021 年旭辉控股 " 三道红线 " 进入绿档，剔除预收款后的资产负债率为 69.7%，净负债率为 62.8%，现金短债比为 2.6 倍，" 三道红线 " 年底转绿的承诺如期兑现。
亮眼的成绩单背后，也存在些许 " 瑕疵 "。2021 年，旭辉毛利率为 19.3%，但与去年同期相比下降 2.4 个百分点；核心净利润率 6.8%，与去年同期相比下降 4.4 个百分点。这两组数据属于连续下滑。
对此，旭辉控股 CFO 杨欣回应称，过去两年整个行业毛利率都是处于下行趋势，但从去年第四季度开始，集中供地释放了积极的信号，整体局势已经得到比较明显的扭转，各地在集中供地时给开发商留出了合理的利润空间。经过这一轮的洗礼，大家也变得越来越理性，不再去之前的 " 抢地盘 " 扩大规模，而更核心的是关注利润率，毛利率会随着行业转变逐步得到修复。" 市场修复需要一个过程，旭辉预计在 2022 年、2023 年恢复增长。"
