预见未来 | 2022华中房地产及物业发展趋势研究发布会成功举办

1月21日，由中指研究院武汉大区主办的“2022华中房地产及物业发展趋势研究发布会”成功举行，本次会议反响热烈，超过35000人观看会议直播。会上，中指研究院专家解读全国及华中地区房地产及物业发展，围绕行业新格局、企业应对、物业服务、数字化营销等方面，共话行业未来，解锁行业新格局背景下企业发展之道，开启2022虎年新征程！

行业面临转变时代，中指研究院充分利用大数据赋能，以更有深度前瞻的研究，锚定国家中部崛起战略，积极在武汉、长沙、南昌等城市搭建行业交流的平台，实现经验分享与行业合作，持续为市场提供更加精准高效的服务，推动行业健康发展。

张汉培

武汉市房地产开发协会会长

武汉市房地产开发协会会长张汉培致辞表示，新格局下，行业面临巨大考验，企业在开发、投资、销售、管理方面不断优化调整，以适应新的监管要求，逐步进入精细管理、高质量发展时代。当前，武汉正处于迈向高质量发展的战略机遇期，在主管部门的关怀下，房地产业力求稳字当头、稳中求进。今后，希望中指研究院能够继续发挥“专业智库”作用，立足武汉和中部，放眼全国，助力行业企业实现稳定健康发展。

【研究发布】

黄瑜

中指控股CEO

中指研究院常务副院长

大数据预判2022中国房地产市场趋势

2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，多政策叠加效果明显；全年房地产市场规模仍处高位，年底房价跌势渐显。2022年，中央坚持“房住不炒”基调不变，“三稳”目标下，房地产政策保持稳定性，短期存在改善预期；各地将全面落实因城施策，“双向”调节模式或贯穿全年。

新建住宅方面，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平。其中上半年市场表现平稳向好，下半年以来市场持续降温，累计涨幅明显收窄。2021年，20个代表城市商品住宅月均供应面积约2002万平方米，同比小幅下降，绝对规模处历史相对高位。

整体来看，供地“两集中”政策稳地价逐步显效，一线城市土地成交量有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显，市场供不应求矛盾或有加剧。2022年，预计继续增加热点城市土地供应量，优化提升项目利润空间，提高企业拿地意愿，购地资金审查、限地价等规则或将延续，继续强化政策效果。

2021年，TOP100房企销售下降。TOP100房企销售额为12.77万亿元，同比下降2%；销售面积为8.66亿平米，同比下降7.8%。其中，千亿企业家数持平，百亿企业家数减少。41家房企销售额破千亿，与2020年持平；158家房企销售额破百亿，较2020年减少8家。

2022年，房地产市场步入下行周期，预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%，上半年同比降幅或探底；销售均价仍将保持平稳运行。全年新开工规模或延续调整态势，预计降幅在4.0%~5.5%之间；开发投资额增速或收窄至1.5%~3.0%之间，上半年同比面临下降压力。

在新的市场背景下，房企应顺势而为，控规模、调节奏，善用科学工具，降本提效。加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。

牛晓娟

中指控股物业事业部

常务副总经理

物业服务行业面临的挑战与机遇

当前，物业管理行业正处于发展的黄金时期，行业头部企业通过第三方市场拓展、并购、承接关联方面积三个渠道实现了管理规模的快速扩张。目前的诸多政策，引起资本市场短期波动，但综合起来看，依旧以鼓励支持为主，通过不断行业规范发展，优胜劣汰，更加有利于优秀物业、头部物业在未来快速稳健发展，赢得更大市场份额。

年内现百亿级并购案，交易总金额创新高。2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。同时，收并购平均估值水平较2020年下降20%左右。

多业态+优服务，“物业+”模式开启行业增长新引擎。非住宅业态已成为企业新增拓展的重要方向。中指数据CREIS·物业版显示，2021年物管行业第三方市场招标信息发布约10万余条中，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。物业+服务，就是增值服务依然是物业公司将来可以拓展的重要领域，年内物业服务企业持续开拓社区生活服务、业主资产管理、社区空间运营等多元服务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。

资本市场分化加剧，上市物企估值回归。截至目前，一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，21年上市12家，20年上市18家。香港联交所和证监会这边反馈的问题也更加细化，特别关注外部政策尤其是房地产行业政策对于物业行业的影响，这个过程中就需要更专业的行业顾问进行支持。受到上游行业政策收紧、物业股稀缺性降低等影响，估值有所回调，但其实估值回调不是坏事，包括有大物业公司也希望在估值相对理性的时候入场。

物业品牌建设迎“窗口期”，品牌建设宜早不宜迟。随着大规模并购频发，集中度的快速提升，企业之争、规模之争、服务之争将逐步转化为品牌之争，品牌建设的重要性不言而喻，品牌焕新则是现阶段企业品牌建设的重中之重。物业服务满意度研究显示，整体满意度评价的“木桶效应”明显，企业应该及时补足服务短板，避免因个别服务端口表现不佳，从而影响全局。

在行业属性未变，发展逻辑未变的背景下，物业企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升，坚守品质服务为基础的发展根基，树立品牌发展战略，深耕增值服务领域，探索商业运营模式、拓展城市服务赛道，深度融合智慧科技，不断夯实自身竞争力，迈着更殷实的脚步坚定前行，持续推动行业快速成长和发展。

李汶沄

中指研究院

武汉大区总经理

持续深耕 稳健经营——2021华中房地产行业发展报告

政策情况：上半年长沙、武汉看涨预期强烈，需求旺盛，绝对成交量更是创近几年新高，调控政策持续趋严，武汉针对热点地区实行集中开盘并出台房票制度，南昌采取“限房价、限地价、一次报价、禁马甲”的土拍规则等。

供求结构：年末政策边际调整，金融环境改善，利好年末业绩冲刺，武汉、长沙成交量同比增长，南昌供需同比双双下滑。

库存情况：2021年武汉库存已处于历史相对高点，南昌超过12个月。四季度虽金融环境改善，但需求端仍较为谨慎，市场竞争仍旧激烈，部分城市已现去化压力。

价格情况：下半年市场预期调整，武汉房价涨幅持续收窄，武汉、长沙价格同比上涨约10%左右，南昌房价表现一定韧性，平稳小幅上涨1.1%。

土地市场：2022年房企仍然面临流动性考验以及降负债的要求，房企土地新增投资意愿整体不会太高，全国投资和新开工规模或将持续调整，而资金实力强的品牌房企不会面临过于激烈的土拍竞争，相对利好优质大型房企拿地，同时土地盈利预期也将适当调低，武汉、长沙、南昌、基本面仍具较强的投资吸引力，将是大型房企的重点关注区域。

市场趋势：区域和企业表现分化明显。2022年武汉潜在供应规模较大，市场竞争激烈，但市场需求充足，仍将维持较高规模成交。长沙2021年土地成交将推动商品住宅市场成交保持较高水平，但市场竞争压力有增无减。南昌市场容量及热度不高，潜在供应缩量或将对2022全年成交形成较大影响。

企业表现：市场也有一些积极现象，比如武汉城建集团、湖北联投、中建三局这样的地方国企，拥有越来越大的市场影响力；招商、华润等央企，瑞安、龙湖等具有综合运营能力的头部企业，依然实现了稳中有进。福星惠誉、百步亭、恺德等民企实现了稳健经营。其中，卓尔智城以文旅融合、产业园区、生态景区开发建设为依托，形成文化旅游、物业开发、商业运营、主题酒店、体育康养等产业生态，创建美好新生活方式，荣获2021湖北省房地产综合实力TOP10。

我们认为，市场不断回归理性，利好行业的长期稳健发展，好的企业未来的发展空间更大了。

结语

2021年7月，《中共中央 国务院关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》发布，推动中部地区加快崛起。2021年9月，湖北、湖南、江西三省签署了《长江中游三省协同推动高质量发展行动计划》等合作文件，武汉、长沙、南昌三大省会城市，在城市圈打造和区域经济中，将发挥更加重要的引领作用，由此，也给企业的布局投资，带来新的机遇和挑战。

在此背景下，中指研究院将不断聚焦武汉等中部城市发展，以大数据为依托，以深度研究为基石，通过颗粒度更细的行业研究，精炼先进的发展理念、模式、经验，以标杆的力量引导行业看清道路，稳健发展。