房地产的拐点又到了？

广德金融书院出品 作者：项大爷

3月2日国务院新闻办举行新闻发布会，中国银保监会主席郭树清回答记者提问时指出：“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。”近期各大城市也陆续出现了房地产松绑的现象，近期大城市中河南郑州的动作也引起关注，包括出台了取消“认房又认贷”、允许家庭购买第三套、引导房贷降息、推行货币安置化等措施。当然，这些言论或者政策确实是利好，但是利好的前提是金融化，换句话说就是投资属性，只有具有投资属性的资产谈预期才有意义，刚需的老百姓只关心当前的价格。郭主席已经说了，金融化已经扭转了，所以松绑只是针对有合理住房需求的人。具体分析的文章太多了，项大爷只想从数据分析中给大家提供一些理性的判断。

趋势｜

从全国1月贷款数据看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元。我们主要看中长期住户贷款，这里面房贷占比较大。这个数据比去年同期减少了1916亿。从这个数据看好像下滑的不太多，但再来看银行，整体住户贷款增加8199亿，同比减少1.7万亿，其中消费中长期贷款减少了9372亿。

2022.1增量

2021.1增量

同比增量

住户贷款

（1）短期贷款

消费贷款

经营贷款

（2）中长期贷款

消费贷款

经营贷款

从上表可以看到，无论说经营还是消费，我们都强烈感受到了中央所说的“需求收缩”。其中，房贷收缩最为明显。

相关｜

从数据可以看出，总体来看，总消费贷受政策影响，增速是呈下滑趋势；总经营贷款增速非常小，短期经营贷更能体现经济周期变化，可以看出总体经营也呈下滑趋势，而且受疫情影响较大。

住户贷款

供给｜

从货币供给的角度看，货币增速主要来源于银行贷款，1月份人民币贷款增加3.98万亿元，增速11.5%，比同期低1.2个百分点。新增贷款中，企业贷款占比高达82.8%，高于平均水平近20个百分点，说明银行货币创造更多的需要靠企业贷款来平衡。企业贷款来源于哪里？基建仍然是主力，还有绿色、普惠、专精特新、芯片等国家鼓励的产业升级等项目。

从逻辑上讲，如今的信用货币就是一张借条，我们使用的每一分钱背后都是别人的负债，负债-消费/经营-还债-负债，就这样不断循环。这样的循环在刚开始的时候，这样做确实能拉动经济，但时间久了就会出问题。

一方面，企业负债是要赚取利润的，而利润本质上也是货币，也就是说企业赚取了是因别人负债而创造的货币。我们假设整个货币是恒定的，那么你赚了钱，必然导致有些人因为你赚取了他的负债所对应的货币而不能还钱，那么还不上的借条怎么办？只能是消除！这会导致社会货币的总供给减少。以前盈利的企业就会感觉赚钱越来越难。这并不是真的赚钱难，而是货币少了，竞争当然就更为激烈。为了维持以前的状态，那就必须让更多的人借钱创造新的货币来填补还不上的钱。如果经济还要更快发展，就要更多的借贷创造货币。

另一方面，借钱是有成本的，而成本的依据就是利率。因此，借贷利率非常重要。美联储挂钩的往往是长期国债利率，特别是10年期国债利率，因此该项利率基本反应了社会借贷的成本。中国也在学美联储，现在挂钩的是MLF。

一方面是不断要新增债务创造货币，另一方面是成本随着货币量的增大而不断增加，成本也需要新的负债创造的新货币，这就是一个典型的正反馈机制。但它会一直持续吗？会，正反馈机制的原理就在于只要有不间断的能量输入就能持续，而这个能量就是人类不停在找寻的目标。二战后的欧洲重建、WTO全球化、绿色低碳……当然，科技的进步通常也会产生相似的效果，比如芯片、新能源……

结论｜

中央经济会议表述为：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。财政只是借款的“引子”，需要吸引更多的借款才能达到目的；货币政策稳健就是不搞大水漫灌，靠宽松信贷刺激经济。从第一部分的数据可以看出，整体住户贷款下滑明显，重点下降的就是房贷和经营贷，同比下降的1.7万亿需要靠谁补足？一旦企业贷款出现问题，靠普惠能撑住吗？如果都不行，房地产的政策放松是否会成为必然？

因此，项大爷认为拐点是否到来现在讲还为时过早，可以关注几个关键指标：短期经营贷的增量（主要是普惠类）、企业类贷款增量（实体经济、企业债等）、政府类债务，如果企业+政府+短期经营的总量同比下降，增速不够，那么房地产的政策拐点就不远了；否则，压在房地产身上的“五指山”可能没有机会动摇了……