上海证券：多地出台楼市需求侧新政稳定市场预期 促进房地产投资健康发展

上海证券发布研究报告称，5月29日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，内容涵盖优化土地出让条件，促进房地产开发投资健康发展，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，优化配置社区生活消费服务综合体等内容。随着因城施策进入深水区，多地出台楼市需求侧新政稳定市场预期，而随着预售资金监管、AMC入场救助、信用风险缓释工具等供给侧政策频出，能够稳定市场信心，促进销售市场逐步恢复。伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先受益，行业格局面临重塑，建议关注相关标的：如保利发展（600048）(600048.SH)、滨江集团（002244）(002244.SZ)、华发股份（600325）(600325.SH)、信达地产（600657）(600657.SH)、绿城管理控股(09979)、中原建业(09983)。

　　上海证券主要观点如下：

　　增加土地供应，分批缴纳土地款。

　　优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，受让人可以申请延期缴付或分期缴付土地出让价款;适当增加2022年度建设用地计划，支持保障各区重点产业项目用地需求。此举措有望缓解房企拿地资金压力，为集中供地出地奠定基础。

　　推动房地产行业复工复产，优化配置社区生活消费服务综合体。

　　推动房地产行业复工复产，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳;抓紧规划建设一批城郊大仓基地，推动应急物资储备基地建设;加强社区、园区、楼宇等配套设施建设，包含智能箱和服务站等。此举措有望保障新开工、竣工有序恢复，完善物业服务的硬件基础。

　　促进房地产开发投资健康发展，发挥不动产信托资金作用。

　　促进房地产开发投资健康发展，进一步发挥基础设施不动产投资信托基金(REITs)作用，落实好“上海REITs20条”支持政策，推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点，支持盘活存量资金用于新建项目。此举有望加速保障性租赁住房“十四五”期间建设推进，保障新市民住房需求。

　　加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障。

　　年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目;中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策;积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。此举措有望优化城市面貌，完善五大新城规划布局。

　　风险提示：房地产政策调控超预期;商品房销售不及预期。