楼市深秋，谁在为北京豪宅买单

　近期，地产市场情绪起伏不定。

　　一方面，北京、杭州、深圳等一二线城市二手房挂牌数量屡创新高，北京更是突破十万套大关，创下历史高位。另一方面，中央有关房地产金融的宽松政策陆续出台，“金融16条”和针对优质企业开放预收楼款的两条政策强有力的拉动市场情绪，多家地产企业股票一涨再涨，债券价格触及盘中临停。

　　交易端和供给端截然不同的情况使得后市走向变得更加难以预测。然而，有一个细分市场却完全脱离了此次大行情，走出了自己的高度，那就是豪宅。

　　根据合硕统计数据，截至今年10月末，仅北京一地，单价10万以上的改善型住宅项目成交量就已超过去年全年销售总额，总成交金额排名前3的项目均成“百亿楼盘”。2022尚未过完，就已经坐实了“豪宅大年”的称号。

　　豪宅市场的火热，并不像许多人想象的那样锣鼓喧天。譬如近期即将加推叠拼的中建宸园项目，记者在查阅项目公众号时，发现其大部分内容都是有关宋式建筑的介绍信息，少量提及项目本身的建造工艺，关于销售状况更是未着一字。然而，该项目自十月初上市以来去化极佳，仅仅一个月的时间，首批洋房产品就已基本售罄。

　　这在如今的房地产市场是几乎不可想象的。根据北京市统计局最新数据， 2022年前10个月，北京住宅竣工面积同比增长24.2%，销售面积同比下降14%。在一手商品房库存持续正增长的当下，许多楼盘往往为上市做足了功课，绞尽脑汁发出销售喜报，即使是偏改善型的项目，也会尽快官宣销售数据，以彰显自身良好的信用水平。

　　然而，中建宸园就如同项目艺术风格，自带一股名士风流，不着一字，便引得万人空巷，掷果盈车。

　　那么，究竟谁在为它买单？

　　错位竞争的价值空间

　　后疫情时代分析豪宅市场，避不开资产价值投资。新冠疫情带来的世界性经济衰退，使得不动产、贵金属等实物资产价值韧性凸显。不仅是高净值个人青睐房地产，许多资管机构也纷纷入手重资产以求避险。

　　根据莱坊国际调查，全球约有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。此外，诸如高盛、黑石、博枫资产管理等专业机构已有披露持仓中国内地物业资产，尤其偏爱一二线城市的持有型、综合型物业。据资深地产人士分析，外资港资相继入手内地物业，主要是看好中国经济的稳健前景，使得优质资产价值更容易得到保障。

　　从中建宸园自身来看，该项目位于奶西村，约在朝阳北五环附近，是泛望京地区极具发展潜力的地段，未来将有阿里巴巴北京总部（已建设中）、中关村产业园北区等重量级产业园区落地。早在北京土拍发布之初，就有合硕机构的分析师向媒体透露，崔各庄奶西地块有交通、配套、规划的优势，已经得到了开发商和购房人的认可，预计将来产品入市容易受到市场追捧。

　　此外，该地区高端别墅产品较为匮乏。纵览朝阳北五环，望京和亚奥确实有少数别墅存在，但是许多已告别市场十年之久，即使是新北苑别墅，也已有若干年楼龄。于是，中建宸园便成为该地区唯一的重量级改善新盘项目，自带稀缺资产的价值光环。

　　其开发商中建智地对此类市场空白具有敏锐嗅觉。中建宸园是该公司高端改善产品系“宸”系新作，前作中建宸庐也是锚定顺义新城的叠墅缺位，最终其产品价值经久不衰，如今热度仍分毫不减。本案所在的318地块在土拍之初更是力压6大开发商，强势拍下，对老练的价值投资者而言，此举就已释放出未来的增值信号。

　　从目前的参考价格来看，来广营地区二手交易次新房均价已位于约12万元（数据来源：安居客）。相较于此，中建宸园拿地时指导单价均价约在8.9万元左右，约3万元的价格差也是吸引投资者争抢的重要原因。

　　千年古韵的价值提升

　　由于政策限制，北京房地产开发商能做的产品其实比较有限，而且往往在拿地之初就已经确定好了。

　　比如中建宸园所在的318地块，限高30米，容积率相对较低，仅为1.4，但是一条规划中的街坊二路将其自然分割成东西两半。因此中建宸园索性在两边各做不同设计，东区为叠拼区，建筑面积约320~400㎡；西区为洋房区，建筑面积约170~210㎡。

　　从叠拼区规划来看，全部为四叠产品，住区低密、圈层纯粹。此外，楼间距最大可以达到约33.5米，相较于市场同类竞品常见的15~18米提升了一倍。

　　极低的容积率与扩大的楼间距不仅能给住户带来极高的私密感与良好的庭院景观视野，也能增加房屋的采光、通风性能。根据规划中的信息测算，在大寒日，中建宸园叠拼区每个房屋基本都能满足2小时日照时间，在行业里也非常少见。

　　项目整体设计灵感来源于宋代西园雅集，主打真山真水的新宋式大宅。不仅使用了九脊顶、悬鱼鸱尾等要素，在整体规制上也严格遵循五间六架的古建比例，并且额外考虑到了古代建筑森严的等级制度，所用元素均宋代官制建筑，使得整体视觉严谨和谐。

　　此外，中建宸园既是中建智地首个原创宋制产品，又是其高端产品系“宸”系新作，因而在广受好评的前作中建宸庐的基础上进行了诸多升级。比如叠拼户型，达到约13米南向三面宽，仅客厅面宽就能达到约9.5米，而市面同类产品总面宽平均仅约7.5米左右。又如额外增添的部分加长豪华车位，长约6米，宽约2.5米，令业主不必再为爱车过大的问题操心。

　　最后，在建筑质量上，开发商中建智地的母公司中国建筑本身就是中央直接管理的国有重要骨干企业，代表了中国房建领域的一流水平。本次中建宸园的建筑质量更是对标国家级场馆标准，结构主体耐久性设计年限达到百年，是真正兼具文化内涵与建造水准的传世大宅。

　　好房子，永远是市场焦点

　　北京豪宅市场此前交易体量虽小，但整体交易规模也是连年看涨。许多开发商都看准了目前豪宅市场的需求缺口，却又苦于政策要求等诸多原因，使得许多产品虽有豪宅之名，却不副豪宅之实。户型缩水，设计雷同等问题常常遭到诟病。

　　但是中建宸园不骄不躁，从拿地之初的深度考量，到产品设计的精雕细琢，不仅为市场带来了一段宋风雅韵，也向高净值人群展现出真正的名士之姿。阳春白雪，自有知己相和；真正有诚意、有价值的产品，也自会收获市场认可。