马明哲的“地产版图”，开始坍塌了……

来源：花椒财经

　　◎ 文 / 花姐

　　最近有消息称平安不动产正在大裁员，要求半年裁员50%，放弃住宅开发业务了。

　　其后平安不动产否认了“大裁员”，但据多个媒体的信息表示，有内部人士证实的确有裁员一事，具体的情况并未完全公布。

　　不管真假，平安最近的股价的确是不景气，虽然年后有一小波回血，但最终没有坚挺下来。

　　有人士分析，平安股价之所以不被市场看好，跟其地产业务有很大关联。

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　　平安为啥搞起了地产？

　　保险公司的盈利主要是依靠3差：费差、死差和利差。一般来说，费差和死差的收益相对固定，很难有大的提升。

　　而利差取决于各家险企的投资能力，因而投资能力成为险企发展的关键点。

　　2010年前后，房地产行业，市值最大的10家公司净资产收益率能达到15%，据保监会的数据可知，保险公司的投资年化收益率仅为3.86%。

　　显然，地产足够诱人！

　　恰好2010年，原保监会颁发了《保险资金投资不动产暂行办法》，放开险资进入不动产投资领域。

　　一时间多家险企如平安人寿、太平人寿、前海人寿、华夏人寿等多家险企纷纷投向房地产，其中平安更是里面的“沉浸式玩家”。

　　总体来看，平安旗下的平安人寿、平安银行(15.330, -0.38, -2.42%)、平安不动产、平安信托4家公司均涉足地产业务，其中平安不动产是平安盘根错节体系中的一个自营地产板块。

　　其实此前平安旗下还有一个平安好房，力图做中国房产最大的信息平台和电商销售平台，涉足新房、二手房和租赁的经纪业务。后因业务进展不及预期，2019年1月转为平安城科，所有新房、二手房和租赁的经纪业务均停止，平安城科致力成为建管云、地产云、租房云为载体的云平台供应商。

　　该业务进行到2020年8月，据平安城科证实的媒体消息显示，平安城科整体转型分流，相关业务转移到集团内兄弟公司，这摊子跟互联网、云平台有关的热门地产业务做罢。

　　尽管有“挫折”，但这没有影响马明哲的“地产梦”，阻挡平安投身地产行业。

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　　平安的“地产野心”

　　一些险企涉足地产，只是单纯投资房企获得股权收益，平安并不止步于此，实属保险界的“地产大亨”。

　　拿地搞开发、大仓位持股房企、多地买楼，坐拥大体量险资的平安真正体现了“我有钱我任性”。

　　具体来看，平安涉足地产业务主要分为三块：

　　以招拍挂的形式，单独/联合拿地

　　如与招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企合作做开发，住宅、商业产品均有覆盖，项目集中于一线和二线城市。

　　入股房企，成为权益投资者

　　随着银保监会对险资进地产行业的逐步放松，至2014年，险企投资地产企业的总资产占比提至30%，平安渐渐成为中国地产商的“背后大金主”。

　　且平安做房地产股权投资是纯粹的财务投资者，“钱多话不多，做安静股东，享股权收益”，所以很多房企也乐于跟平安合作。

　　据不完全统计，中国平安(50.100, -0.82, -1.61%)曾是碧桂园、华夏幸福(3.130, -0.03, -0.95%)、金茂等房企的第二大股东，是旭辉的第三大股东，此外还持有融创、招商蛇口(14.580, -0.01, -0.07%)、绿地、朗诗、金地、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。

　　可以说中国房企的TOP20强，平安参股了10家以上。

　　其收获也不小，以碧桂园为例，2015年，平安以2.8港元/股认购碧桂园22.362亿股新股，成为碧桂园第二大股东。

　　虽中间有减持，但截止2020年7月，这笔投资仍浮盈144亿港元，加上碧桂园的高比例分红，预计这笔投资获利约180亿港元。

　　开启买买买模式，持有大量商办不动产

　　起初平安以自用办公为由，多地买楼，后来银保监会对险资的投资放宽，平安更是开启买买买模式，坐拥相当多优质的不动产标的。

　　深圳、上海、北京均有平安的地标性物业，如深圳高达592.5米118层的平安金融中心，上海的平安大厦，北京的平安大厦等。

　　一二线城市如杭州、成都、重庆、武汉、合肥、郑州、长沙、济南、珠海等多个城市也有平安大厦，且这些楼基本都是平安自己买入。

　　去年6月，平安人寿还豪掷330亿元收购凯德六个来福士项目部分股权，在行业引起一片哗然，不得不令人感慨其“财大气粗”。

　　不过平安的地产之行看似一马平川，高歌猛进，但近几年险资和地产的这场甜蜜同行，接连遇考验。

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　　平安的“地产大败局”来了？

　　抛开平安不动产近日的“大裁员”风声，其实在这前不久，平安不动产的高层也有变动。

　　2021年，平安不动产先后引入将中建五局扭亏为盈的鲁贵卿，千亿地产公司弘阳总裁蒋达强，分别任公司董事长和总经理，结合二人在房屋建筑、建筑投资、房地产开发业务的上下游优势，将马明哲做大做强地产的战略目标贯彻到底。

　　但在今年1月底，鲁贵卿以工作原因匆匆离开，在职不过8个月，蒋达强则升任为公司董事长。

　　而刚刚上任董事长的蒋达强就在公司2021年度经营分析会上强调，“2022年，是不动产转型提升关键年”。同时表示，这一转型是公司业务、组织和人员180度的转型。

　　结合这个战略转型来看，或许“大裁员”并非空穴来风，而这也证明平安不动产的地产开发业务或有难处。

　　这些艰难也直接体现在了财务数据上，根据上交所的披露，平安不动产的经营数据呈现增收不增利，从2021年第三季度财报来看，营收同比上升38.14%，但是净利润同比下滑1.84%，2020年度净利润同比下滑幅度更大，达到了17.33%。

　　流动性资金也出现收紧，2018-2020年在手资金均超过100亿元，但到了2021年第三季度，仅为40.59亿元。

　　同时其短期借款则成倍增长，2018年~2020年报显示基本上维持在30多亿元，而2021年第三季度的短期借款则达到了59.35亿元。

　　不难看出，在地产下行的大环境中，即便背靠平安集团这棵大树，平安不动产依然不能独善其身。

　　而股权投资方面，平安近几年也是深陷泥淖。

　　比如去年暴雷的华夏幸福，早在2018年， “白衣骑士”马明哲以每股23.66元，耗费137.7亿购买了5.82亿股，获得华夏幸福19.7%的股份，据平安高层披露，后面平安还债券投资华夏幸福360亿元。

　　入股一年多之后，华夏幸福的确很”幸福“，公司营收和净利润均同步上涨。但这幸福就像一阵风，一会儿就无影无踪。

　　截止当前，华夏幸福股票已跌至3.1元/股左右，抛开平安2019年又增资的几十亿，就光2018年的这笔投资，平安至少血亏120亿。

　　据中国基金报的报道，去年暴雷的花样年，平安不动产也有投资，早在2019年，平安不动产以旗下的关联公司持有深圳花样年项目公司34.3%的股权，但到目前，该合作旧改项目还未拆迁。

　　甚至中国金茂也让平安有些受伤。截至2020年末，平安持有金茂17.87亿股，收购价为4.8106港元/股，据最新收盘价，金茂股价为2.52港元/股，若平安没有抛售，差不多亏损了一半。

　　尽管颇为艰难，但到目前为止，短期内看不到好转的迹象。

　　首先收益端来看，地产行业在”三道红线“、轮番楼市调控政策下，项目去化周期拉长，很多项目为了保现金流，促销跑量，加上融资成本高企，项目利润率走低成为新常态。

　　其次投入端来看，2020、2021年银保监会接连出重拳整治险资流入地产行业，2021年上半年更是明确提出限期整改违规投向商业住宅、未上市房地产开发公司等问题。

　　所以无论是依靠开发卖房子赚钱，还是靠投资股权挣钱，于平安而言，难度都加大了。

　　在楼市火热期，地产行业对于险企如同“蜜糖”，进入楼市下行期，再豪赌地产，或成“砒霜”。

　　继平安城科业务停摆后，平安不动产的这次“大裁员”，股权投资的接连失利，或让平安的“地产版图”再缺一大块。

　　未来平安的地产业务可能就是商办不动产的投资了，回到存量资管角色，做投资的长期主义者，或是出路。